國(guó)稅函〔2010〕220号
各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局，甯夏、西藏、青海省(自治區(qū))國(guó)家稅務(wù)局：
為(wèi)了進一步做好土地增值稅清算工(gōng)作(zuò)，根據《中(zhōng)華人民(mín)共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及實施細則的規定，現将土地增值稅清算工(gōng)作(zuò)中(zhōng)有(yǒu)關問題通知如下：
一、關于土地增值稅清算時收入确認的問題
土地增值稅清算時，已全額開具(jù)商(shāng)品房銷售發票的，按照發票所載金額确認收入;未開具(jù)發票或未全額開具(jù)發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他(tā)收益确認收入。銷售合同所載商(shāng)品房面積與有(yǒu)關部門實際測量面積不一緻，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
二、房地産(chǎn)開發企業未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的确定問題
房地産(chǎn)開發企業在工(gōng)程竣工(gōng)驗收後，根據合同約定，扣留建築安(ān)裝(zhuāng)施工(gōng)企業一定比例的工(gōng)程款，作(zuò)為(wèi)開發項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建築安(ān)裝(zhuāng)施工(gōng)企業就質(zhì)量保證金對房地産(chǎn)開發企業開具(jù)發票的，按發票所載金額予以扣除;未開具(jù)發票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。
三、房地産(chǎn)開發費用(yòng)的扣除問題
(一)财務(wù)費用(yòng)中(zhōng)的利息支出，凡能(néng)夠按轉讓房地産(chǎn)項目計算分(fēn)攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能(néng)超過按商(shāng)業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他(tā)房地産(chǎn)開發費用(yòng)，在按照“取得土地使用(yòng)權所支付的金額”與“房地産(chǎn)開發成本”金額之和的5%以内計算扣除。
(二)凡不能(néng)按轉讓房地産(chǎn)項目計算分(fēn)攤利息支出或不能(néng)提供金融機構證明的，房地産(chǎn)開發費用(yòng)在按“取得土地使用(yòng)權所支付的金額”與“房地産(chǎn)開發成本”金額之和的10%以内計算扣除。
全部使用(yòng)自有(yǒu)資金，沒有(yǒu)利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具(jù)體(tǐ)适用(yòng)的比例按省級人民(mín)政府此前規定的比例執行。
(三)房地産(chǎn)開發企業既向金融機構借款，又(yòu)有(yǒu)其他(tā)借款的，其房地産(chǎn)開發費用(yòng)計算扣除時不能(néng)同時适用(yòng)本條(一)、(二)項所述兩種辦(bàn)法。
(四)土地增值稅清算時，已經計入房地産(chǎn)開發成本的利息支出，應調整至财務(wù)費用(yòng)中(zhōng)計算扣除。
四、房地産(chǎn)企業逾期開發繳納的土地閑置費的扣除問題
房地産(chǎn)開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。
五、房地産(chǎn)開發企業取得土地使用(yòng)權時支付的契稅的扣除問題
房地産(chǎn)開發企業為(wèi)取得土地使用(yòng)權所支付的契稅，應視同“按國(guó)家統一規定交納的有(yǒu)關費用(yòng)”，計入“取得土地使用(yòng)權所支付的金額”中(zhōng)扣除。
六、關于拆遷安(ān)置土地增值稅計算問題
(一)房地産(chǎn)企業用(yòng)建造的本項目房地産(chǎn)安(ān)置回遷戶的，安(ān)置用(yòng)房視同銷售處理(lǐ)，按《國(guó)家稅務(wù)總局關于房地産(chǎn)開發企業土地增值稅清算管理(lǐ)有(yǒu)關問題的通知》(國(guó)稅發[2006]187号)第三條第(一)款規定确認收入，同時将此确認為(wèi)房地産(chǎn)開發項目的拆遷補償費。房地産(chǎn)開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地産(chǎn)開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
(二)開發企業采取異地安(ān)置，異地安(ān)置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國(guó)稅發[2006]187号第三條第(一)款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費;異地安(ān)置的房屋屬于購(gòu)入的，以實際支付的購(gòu)房支出計入拆遷補償費。
(三)貨币安(ān)置拆遷的，房地産(chǎn)開發企業憑合法有(yǒu)效憑據計入拆遷補償費。
七、關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題
《财政部 國(guó)家稅務(wù)總局關于土地增值稅若幹問題的通知》(财稅[2006]21号)第二條第一款規定“納稅人轉讓舊房及建築物(wù)，凡不能(néng)取得評估價格，但能(néng)提供購(gòu)房發票的，經當地稅務(wù)部門确認，《條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額，可(kě)按發票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購(gòu)房發票所載日期起至售房發票開具(jù)之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可(kě)以視同為(wèi)一年。
八、土地增值稅清算後應補繳的土地增值稅加收滞納金問題
納稅人按規定預繳土地增值稅後，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關規定的期限内補繳的，不加收滞納金。
國(guó)家稅務(wù)總局
二○一○年五月十九日